首单民企仓储物流公募REIT——嘉实京东仓储基础设施REIT（代码：508098）将于1月5日至1月6日正式发售，确认的认购价格为3.514元/份。按产品5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为17.57亿元。根据招募说明书中披露的可供分配金额测算，本基金2022年7月1日-2022年12月31日预测现金流分派率为3.89%（年化），2023年预测现金流分派率为4.00%。

在众多投资品种当中，公募REITs在投资标的、收益率、抗风险方面都具备显著优势，尤其是底层资产优质的稀缺性项目更是受到市场认可。嘉实京东仓储基础设施REIT在询价阶段就已获得投资者广泛关注。公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于2022年12月30日完成询价。当日，基金管理人通过上交所“REITs询价与认购系统”共收到72家网下投资者管理的256个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。

该产品为民企仓储物流REITs第一单，其底层资产包括重庆的京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、武汉的京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和廊坊的京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米。项目资产出租率均达到了100%即满租状态，租约长度约五至六年，高于行业平均水平的三年，整体运营高效稳定且抗风险能力较强。

值得一提的是，该项目底层资产均为稀缺的高标仓。我国当前在高标仓储供不应求，未来供需两侧长期扩容升级潜力巨大。根据CERE世邦魏理仕三季度末数据显示，我国高标仓净吸纳量达到164万平方米，环比大幅上升63%，一线城市租金指数已累计上升2.7%，叠加电商模式迭代以及新能源汽车产销两旺等催化因素，高标仓需求将再创新高。反观供给端层面，2021年我国高标仓存量不足美国的六成，整体供需失衡未来发展空间巨大。

从物流行业整体来看，近期中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，要求完善物流基础设施网络，优化以综合物流园区、专业配送中心、末端配送网点为支撑的商贸物流设施网络。进一步确保了仓储物流行业的政策延续性。随着物流产业链的不断壮大，对于仓储物流的现代化和智能化要求也更为强烈，未来行业将迎来更好的发展机遇。因此，以智能仓储为底层资产的公募REITs具备较高的投资价值。

*风险提示：基金有风险，投资需谨慎，投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证，文中基金产品标的指数的历史涨跌幅不预示基金产品未来业绩表现。

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