摘要：期内有多起仓储REITs动态，是继盐田港仓储物流REIT和普洛斯仓储物流REIT扩募之后，又一仓储资产准备REITs上市的集中时期。（报告期：2022.11.23-2022.12.22）

观点指数 报告期内，仓储企业申报REITs的热情较高，其中，京东仓储物流REITs项目获监管层受理，ESR也准备拆分3个物流资产进行REITs上市，这对降低企业的资产负债率有直接的效果。

资产成色上面，京东位于廊坊的仓储资产受疫情影响较大，整体收益率低于现有的仓储物流REITs；而ESR的三个物流资产也预计将于今明两年集中到期。

期内，仓储业融资总额约为246.78亿元，方式以权益融资为主。其中，普洛斯募集了三只基金，分别用于存量资产收购改造、成熟资产收购和智慧物流科技及低碳化领域的投资。鉴于核心城市的仓储用地获取较难，未来募集基金以获取存量资产进行改造将会是趋势。

期内，开工方面均为丰树物流在郑州的项目。资产改造方面，主要是低碳化的改造，涉及到屋顶光伏项目的并网、产业导入的调整和整体硬件设备智慧化低碳化的升级。预计智慧化低碳化改造将是物流园升级改造的主要方向之一。

此外，期内社会消费景气下滑，但网上零售景气持续走高，也带动了快递业的发展。但仓储业受疫情影响较大，景气有所下滑。

政策层面，完善加大了对冷链和物流园智慧化低碳化的顶层设计。

企业资产盘活踊跃，京东、ESR仓储资产REITs上市

报告期内，有多起仓储REITs动态，主要包含京东仓储物流REITs项目更新为已受理，ESR准备拆分3个物流资产进行REITs上市，而宝湾物流业正推进4个仓储资产的REITs上市。

这是继盐田港仓储物流REIT和普洛斯仓储物流REIT扩募之后，仓储资产准备REITs上市的又一集中时期。受上半年疫情影响，仓储业整体景气不佳，部分企业经营收入有所下滑，负债率有所上升，积极盘活旗下物流资产，对企业降低负债率有直接作用。

具体来看，京东仓储物流REITs项目包含重庆、武汉和廊坊三个物流资产项目，总估值约15.65亿元，年化收益率为3.16%，低于盐田港仓储物流REIT和普洛斯仓储物流REIT的年化收益率。这主要得益于后者的资产集中于长三角和珠三角，资产收益质量有一定的保证。

细分来看，重庆项目的年化收益率最高，廊坊项目的年化收益率最低。鉴于廊坊今年全年受疫情影响较大，观点指数认为，收益率偏低乃疫情防控所致。

而ESR的3个物流资产项目均位于江苏昆山，分别为富莱德一期、二期和三期。就WALE来看，三个物流资产的大部分租期均在今年和明年集中到期。目前消费行业正在复苏，仓储行业的景气也在逐步回升，租约集中到期有利于出租方根据行业情况重新进行定价。

南山控股在投资者会活动中表示，宝湾物流目前已与各地发改委进行项目沟通和事项审批，待上报国家发改委。由于该事项涉及国资委、发改委、证监会等多个相关部门的审批审核，并须经证券交易所完成上市认购环节，时间上存在一定的不确定性。

所以，短期来看宝湾物流的仓储REITs上市进度还是较为缓慢，据首次公告拟REITs上市也已过去3个月。

权益融资额216.78亿，主要投向存量改造、成熟资产和低碳

报告期内，有多起融资动态发生，涉及总金额约为246.78亿元。方式仍以权益融资为主，总金额约为216.78亿元。主要投向存量仓储资产的收购和升级改造，其次是用于收购成熟运营的仓储资产。

另外，有一定量的资金投向智慧科技和低碳领域，以及高标准的工业载体。

募资主体主要有普洛斯、ESR、东百集团、宝湾物流和顺丰同城，可见普洛斯持续发挥其资金募集的能力，而ESR也持续在产业园领域加码。

其中，宝湾物流是债权融资的募资人之一，较为依赖债权融资进行投资开发。而东百集团融资主要以银行贷款为主，截至2022年9月30日，资产负债率为71.33%。随着业务的拓展，单纯依靠债权融资不能较好地满足长期发展的需求。这次非公开发行将充分发挥东百集团作为上市公司的股权融资优势，优化资本结构。

而普洛斯的投资性房地产项目绝大部分是已完工状态，这部分资产前期投入大，后期回本慢，且有接近111.68亿美元的资产设置了银行贷款抵押，需要长期稳定的资金盘活，上述所募集的基金就能满足。

但鉴于核心城市仓储用地较难获取，同时价格较高，所以收购存量仓储资产进行改造升级，以满足新的租赁需求，更符合未来的趋势。基于此，普洛斯也成立了规模为12亿美元的物流增值型基金用于收购存量仓储资产。

在低碳领域，普洛斯和顺丰同城均有设立相应的基金。目前，仓储设施正是低碳化改革的前沿阵地，大面积的屋顶可以充分利用，如铺设光伏；在智慧化运营方面，利用智慧物流科技对园区进行运营，可以降低成本，减少排放和提高效率。

另外，在地产风险外溢致使仓储企业发债风险贴水上升的情况下，寻求绿色债券的发行或许也是出路之一。

东百物流福州项目投入运营，资产升级改造以低碳化为主

报告期内的投资开发动态，主要集中于投入 、推广签约、开工和升级改造等。其中开工项目2个，均是丰树物流郑州航空港项目。升级改造方面，主要是屋顶光伏项目并网，以及园区的产业调整和硬件设施升级。

值得一提的是，目前刚投入运营的东百物流福州华威项目二期，是京东提前签约锁定的仓库，配备有智能化分拣、存储等现代化物流设备，为东百物流的标杆性仓库。而福州华威项目一期是中国邮政的区域分拨中心，高峰处理快递达200万件；正在建设的三期也吸引了美团、顺丰等多家优质客户来咨询。

在推广签约方面，空中仓储联盟是一个仓库招租招商和仓库联营的合作平台。廊坊万纬安次物流园通过该平台，可以获取京津圈层的客户，有利于突破物理层面的限制，大大扩大了获客的范围。

在升级改造方面，万纬物流上海奉贤临港零碳园区3.5兆瓦分布式光伏发电项目顺利并网发电。该项目所产生的电量刚好抵消了仓库本身的运行能耗，近似实现了零电力碳排放。类似的，普洛斯上海西北物流园也将顺应低碳化、数字化和智慧化的潮流，针对周边客户需求，对园区实施改造升级，以满足目前生鲜、医药、电商和餐饮各领域的需求。升级完成后的普洛斯上海西北物流园将拥有7栋双层建筑，预计可租赁面积达到16.5万平方米。

智慧化低碳化改造是目前仓储领域的一大投资主题，再配合上相关的主题基金，该领域将得到充足的弹药支持，预计智慧化低碳化改造将是物流园升级改造的主要方向之一。

报告期内，ESR位于廊坊的春晖产业园完工，建筑面积为4.86万平方米，项目按照行业高标仓标准建设，库内无柱间支撑，可满足高端智能制造及供应链运营需求。

仓储指数下滑，顶层设计定调冷链和物流智慧化

数据层面，11月份，社会消费品零售总额同比下降5.9%。主要是受疫情多地复发，居民出行减少的影响。而网上零售的情况则持续在好转，前11个月，全国实物商品网上零售额同比增长6.4%，环比提高0.9个百分点。其中，吃类和用类商品网上零售分别同比增长15.1%和6.1%。

网上零售额的增长，也促进了快递业的增长。据国家邮政局测算，11月份中国快递发展指数同比增长1.2%；双11期间，快递包裹处理量超42亿件，日均处理量超3.8亿件，是日常业务量的1.3倍。

不过，仓储业受到的影响也比较大。据中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的数据显示，11月份中国仓储指数为44.1%，较上月下滑2.6个百分点。其中，新订单、业务量、业务利润、业务活动预期等分项指数较上月均有不同程度下滑，下降幅度在2.1至6.7个百分点之间；主营业务成本指数较上月有所回升，升幅为1.7个百分点。

政策层面，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，其中提到，要完善物流基础设施网络。统筹示范物流园区、国家骨干冷链物流基地、国家物流枢纽等布局建设；加快建设农产品产地仓储保鲜冷链物流设施，优化商贸物流设施网络。

另外，国务院办公厅印发的《“十四五”现代物流发展规划》中提及，加快现代物流数字化、网络化、智慧化赋能，打造科技含量高、创新能力强的智慧物流新模式。目前，顶层设计在冷链和仓储数字化、智慧化方面均有所提及，观点指数认为，这两个领域将成为未来主要的投资方向。

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