观点网 万纬物流为万科赢得一次机会。

观点新媒体透过国家企业信用信息公示系统得知，万科将旗下万科物流发展约270亿元的股权出质，质权人为招商银行深圳分行，股权出质已自5月20日生效。

正因这笔股权质押，万科与招商银行等金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款。截至目前，贷款已到账100亿元。

万科所拿到的是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款，加上此前从5家银行中所获的100.39亿元贷款，这家企业新获融资额已累计超300亿元。

市场随即给出回应，截至5月23日收市，万科股价大幅拉升，收报9.56元，涨1.7%；万科债券中，“22万科07”最高涨超8%，“21万科04”也一度涨超6%。

好消息的另一面，亦有人关注万纬物流旗下华夏万纬仓储物流REITs未来动态。

作为被交易所受理但未发行的第四单仓储物流REITs，万纬物流发行该公募REITs的申请于3月1日已获受理，如今270亿元股权遇质押，有何市场影响。

万纬物流资本路径

2014年，万科成立物流地产事业部，开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，设立独立品牌，万纬物流由此诞生。

成立两年时间，万纬物流相继与京东、顺丰、菜鸟等签订战略合作协议，进军冷链物流市场，并成立万纬冷链物流。

这一年，万科开始组局收购普洛斯，预备让旗下万纬物流和普洛斯协同发展。2018年，万纬物流并购太古实业旗下太古冷链物流资产平台，开始加速布局冷链业务版图。

2020年，这一年，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所正式挂牌，首期类REITs规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。

初次尝试类REIT发行后，万纬物流逐渐搭建起基金管理、运营的舞台。2024年3月1日，万科第二单公募REITs，即华夏万纬仓储物流REIT申报至深交所，并获受理。

募集说明书显示，万纬物流申报的公募REITs首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的在建项目或前期工作成熟的新项目。

底层资产方面，基金内资产包括佛山南海项目、绍兴诸暨项目和湖州德清项目，3个物流项目建筑面积合计26.7万平方米，总估值11.5亿元，其中德清项目于2018年6月投入运营，佛山项目和诸暨项目均在2021年5月投入运营。

截至2023年底，佛山项目出租率100%，诸暨项目出租率97.45%，德清项目出租率98.35%。

数据来源：企业公告、募集说明书

值得注意的是，受租户退租影响，诸暨项目出租率在2023年9月曾出现大幅下降；德清项目于2022年和2023年9月出租率也分别出现较大幅度波动，年底均恢复至接近满租状态。

按照租户贡献收入金额占比看，3个项目的租户中，跨境电商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快递快运占比11.2%，生鲜电商占比6.4%，制造业占比18.5%。

“标的基础设施项目的经营高度市场化，收入来源较为分散，主要租户包括国内知名第三方物流、电商、制造企业等。截至2023年9月30日，标的基础设施项目出租率为88.25%。”按照募集说明书所公开的资料，截至2023年9月30日，华夏万纬仓储物流REIT共有10个租户，相较于其他仓储REITs项目，租户数量不算充裕。

但华夏万纬仓储物流REIT的优势在于，前三大租户租赁面积占全部已出租面积的比例为87.53%，其中最大租户为万纬佛山项目整租租户拼多多。于2023年1月至9月，拼多多的租赁面积占比52.66%，产生的收入占比35.1%。

不过，虽然拼多多是佛山项目的整租租户，但于招募说明书上并未公布2026年拼多多租约到期后的续租意向，若后期退租，佛山项目又未能找到接班租户，项目收益稳定性将下降。

拼多多之外，华夏万纬仓储物流REIT收获了为光伏企业天合光能提供第三方物流服务的运营商，该租户于2022年产生的租金及综合管理服务收入占2022年营业收入的比例为18.32%。与拼多多不同，该租户在未来仍有较强的扩租意愿。

质押股权后万纬未来

细看华夏万纬仓储物流REIT的基础设施项目历史运营情况，2021年、2022年和2023年前9个月，3个项目合计EBITDA为2757万元、6716万元和4070万元；净利润从-1368.72万元涨至1405万元再下滑至664.93万元。

利润波动实际上项目营业状态变更紧密相关，首先佛山南海项目于2021年5月开始运营，初始运营阶段收入较少，运营成本投入较大，导致该段时间净利润为负数；绍兴诸暨项目2020-2022年净利润均不高的主要原因系诸暨万斌于2020年末从万纬物流投资取得借款人民币2亿元，并收取利息费用，因此各年度财务费用较大；湖州德清项目2020年净利润为负，也主要与湖州德清项目2020年将冷库恢复为干仓并重新招租有关，2020年下半年开始，该项目达到接近满租状态。

大租户是否长期续租、利润情况是否能稳定，在2024年、2025年达到募集说明书中的预测，市场间时常有声音担忧华夏万纬仓储物流REIT的未来前景。

如今，万科抵押了万纬物流270亿元的股权，不免引来市场关注。

早在2021年9月，万科曾为万纬物流引入五名新股东，其中包含境外股东，注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元，万科持股比例则由此前的100%降为75%。

同年，万纬物流定下了“100个冷链园区”的三年目标，表示要在未来三年将冷链仓库铺到全国，用冷链干线把所有地区都连接起来。但截至2023年12月，万纬物流在全国运营管理冷链物流园合计49个，并未达到目标数量。

截至目前，万纬物流核心业务布局在国内47座城市，拥有170个物流园区，仓储规模约合1200万平方米。另据第三方统计，万纬物流目前可融资项目总估值可达333.27亿元，按50%的抵质押率估算，对应潜在融资空间约为166.63亿元。

“我们跟银行在资源问题、资产问题特别是押品问题上有很多交流，基本结论是，我们的押品、资源、资产相对充足。”从这点看来，万科选择万纬物流股权作为抵押资产，是经过银行方的评估考量。

抵押万纬物流股权之外，还有消息显示万科有意出售持有的物流冷链服务公司普洛斯21.4%股权，但尚未与任何潜在买家达成协议。

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