导读

冷链仓储物流作为物流领域的热点之一，未来将可能出现较有吸引力的投资机会。秉持认知先行，持续学习的态度，鼎一也对该领域进行了深度的研究，并将继续保持长期的关注和跟踪。

我们将分段进行冷链仓储物流行业研究报告的分享。本篇推送将主要探讨冷库市场的基本面问题。该报告第一部分请参阅：鼎一思享 | 冷链仓储物流行业研究报告（I）

获取完整报告请联系对口业务人员第三章 冷库市场分析3.1 国内冷库市场供需分析依据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会发布的中国冷链物流发展报告，结合中国仓储与配送协会发布的2023年中国仓储配送行业发展报告，统计2014年至2022年间我国冷库供应情况，2014年时我国冷库供应量为7267万立方，折约2900万吨，至2022年底我国冷库供应量达到了21800万立，折约8720万吨，增长率从2016年巅峰期的21.8%减缓至2022年的9%。可以预知的是，随着“十四五”冷链物流规划的推进，以产地库为主的冷库会加大供应，后续我国冷库供应增长率会保持在一个较高水平。图3-1：2014-2022年国内冷库供给情况

依据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会发布的中国冷链物流发展报告，2020年为冷链行业发展较好的一年，当年我国食品冷链物流需求总量为2.65亿吨，其中，蔬菜冷链物流需求总量为7780.70万吨，水果冷链物流需求总量为6696.00万吨，肉类冷链物流需求总量为4597.15万吨，水产品冷链物流需求总量为4054.63万吨，乳制品冷链物流需求总量为1780.84万吨，速冻食品冷链物流需求总量为1590.83万吨。综合考虑我国冷链物流仓储行业统计数据，我国食品制造业的库存周转次数约为6次，估算全社会冷库负荷为50.64%，如下表3-1所示。考虑到最新统计的2022年我国食品冷链物流需求总量仅为约2.4亿吨，则2022年全年实际全社会冷库负荷实际低于50%。

从冷库运营的角度来看，低于50%的综合满仓率很难支撑第三方的冷链仓储企业盈利，甚至连经营性现金流都难以为正。因此近年来运营比较稳健的多是依托与商流的“企业物流”型冷链公司，其冷库的功能是为上游产品的周转作配套服务，反之，传统上依靠物流的第三方“物流企业”的经营困难，若缺乏资金支持将面临较大的生存压力。

表3-1：国内冷库平均负荷率测算品类需求/容量单位蔬菜7780万吨水果6696万吨肉类4597万吨水产品4054万吨乳制品1780万吨速冻1590万吨总计26497万吨周转次数6次库存需求4416万吨库容供应21800万立8720万吨全社会冷库负荷50.64%整理国内主要省市（港澳台地区除外）冷库具体供需情况，其中冷库饱和度为当地冷库供应量可覆盖当地30天冷库需求的倍数如下图3-2，国内各省市冷库供应及饱和度测算：图3-2：2022年国内各省市冷库供应及饱和度测算由上图3-2可知，从全国冷库供应分布的角度，山东、上海、广东、江苏、福建、浙江、辽宁等省市冷库供应量明显超过其它省市地区。从冷库饱和度的角度判断，全国各地区饱和度平均为1.89，即可供应本地居民56天的食品供应，排名最高的是上海、天津和北京，分别为7.02、5.54和4.92，其中上海港的冻品进口量约为全国一半，不少冷库也作为进口后的以及中转库在使用，功能是辐射全国物流，因此有其特殊性。可以看出我国的各地区冷链仓储物流行业发展情况，人均冷库资源享有量很不平衡，不少地区冷库供应过剩，另外部分地区的冷链资源相对较少，这也是我国未来进行冷链布局调控的目的。3.2 国内冷链市场驱动因素分析冷链物流，作为现代物流业的新兴领域，正处于快速发展的阶段。其发展的背后，有着多种驱动因子在起到推动作用，诸如冻品进口量的因素、国内消费的因素、旅游的因素等，本从几个对冷链物流行业有较大影响的行业角度，对影响国内冷链物流市场的因素进行分析。3.2.1 进口冷链生鲜及其影响因素冻品进口是影响国内冷链物流行业发展的重要因素之一，然而近2年来冻品进口行业也受到较为严重的干扰，形成了对国内冷链物流行业的冲击。2022年2月俄乌危机升级，在战争的影响下，国际油价及能源价格大幅上涨，间接导致我国国内居民生活成本剧增。参考2016-2023年我国CPI指数与PPI指数变动及政策调控手段，近些年来，我国控制国内CPI指数的主要手段之一即释放储备猪肉，打压猪肉价格，平抑食品类物价，缓解能源价格上涨给居民生活带来的冲击。本次俄乌战争以来，国际能源价格带动国内成品油价格上涨，为抑制国内CPI的快速上涨趋势，自2022年11月以来，中央加强对储备猪肉的投放工作，生猪供给持续增加，猪肉价格在当月即由涨转降，后逐步下跌直至2023年中出现最低的不到10元/公斤的超低价格。在猪肉价格下跌的影响下，带动国内牛肉价格同向走低，根据2012-2022年国内牛肉与猪肉农批价格关联性分析，国内农批猪肉每降低1元，平均会带动牛肉价格降低1.079元。超低的国内农批肉类价格导致的内外价差扩大，抑制了我国冻品肉类的进口，表现在近年来的冻品牛肉进口进度减缓，冻品猪肉的进口量腰斩，如图3-3。图3-3：2011-2022年国内冻肉进口趋势冻肉的进口在国内的流通，往往经历几个环节：从进口港口的一级冷库，到城市中转的二级冷库，再到销地的商超、餐饮店的前置冷仓，对我国的各级冷链仓储始终保持着较大的贡献，而这部分量的减少势必为我国冷库市场带来业务的损失。除了国内冻肉价格本身因素外，2022-2023年的人民币兑美金汇率下跌，也会造成国内贸易商进口乏力，会进一步影响到我国的海外冻肉进口，从而伤害我国冷链仓储物流行业。 截止到2023年9月份，人民币兑美金汇率跌破7.3，全年汇率也在7.0水平。据2012-2023年数据，美金兑人民币汇率与6月期LIBOR走势基本一致，平均6月期LIBOR每提升一个百分点，美金兑人民币汇率即上涨0.139，人民币汇率的下跌与美联储的连续加息及激进缩表政策紧密联系。因此2022年以来的美联储的连续加息，也间接对我国的冷链仓储物流行业造成损害。图3-4：2012-2022年6月期LIBOR与美金人民币汇率走势对比图以国内猪肉农批价格、国内牛肉农批价格、美金兑人民币汇率为自变量，冻品牛肉与猪肉进口量总和为因变量，建立回归模型进行敏感性分析，回归系数达到0.923，回归效果十分显著，拟合效果见下图3-5：

图3-5：以国内猪肉、牛肉农批价拟合肉类冷链进口量对比图

根据2012-2022年的回归关系，国内农批猪肉价格每升高1元，则会刺激海外冻肉进口量增长4.4万吨；国内农批牛肉价格每升高1元，则会刺激海外冻肉进口量增长5.4万吨；人民币兑美金汇率每升高1个值，则会刺激海外冻肉进口量增长116万吨。从影响因子权重的角度，对各影响因子的标准化系数进行分析，国内农批猪肉价格对冻肉进口量的影响权重为25%，国内农批牛肉价格对冻肉进口量的影响权重为54%，汇率因素冻肉进口量的影响权重为21%。

因此，不论战争因素或人民币贬值，都变相对我国的冻品肉类进口产生了不利影响，其中战争的因素对我国冻品进口的影响更为显著。

3.2.2 线上生鲜消费及其影响因素线上冻品消费市场是驱动国内冷链物流市场发展的重要因素。2015年因生鲜电商行业兴起，京东率先开启了线上冷鲜的运输业务，开启了中国冷链物流市场全面爆发的局面，生鲜电商的快速崛起为冷链物流带来了新的机遇。中国冷链物流的需求主要来自肉禽类、水产品、果蔬、速冻食品与乳制品，随着经济的快速发展，居民的消费能力的提高，这几类生鲜产品消费巨大，市场需求潜力巨大，为冷链物流市场带来了巨大的增长空间。图3-6：2015-2022年国内线上冷冻、冷藏品销售量数据显示，2015年-2020年，我国线上冻品生鲜销售量增长10倍，年复合增长率达到60%。然而到了2021年以后，线上生鲜销售急转直下，2021-2022年每年经历12%-15%的下跌，如图5。通过市场走访调研，总结2020年以后的线上生鲜市场下滑有如下原因：原因1：2021-2022年的疫情管控，导致大部分电商的供应链渠道遭遇中断，运不出，买不到，影响了销售和物流。原因2：国内电商背后的资本推动不复存在。在2021年之前，盒马生鲜、饿了么、美团、京东等都在线上生鲜市场跑马圈地，资金相对较为充足，电商背后的资本支持对消费者进行补贴，养成消费习惯，固化下游市场，此类资本又以美元VC及成长期基金占比最高。然而2021年之后，在中美关系进一步紧张带来的政策性压力、中概股大跌及IPO受阻、美元资金回流本土及分流至日本、印度等其它市场等诸多因素影响下，美元基金募资断崖式滑坡，无法再维持之前的投入力度，而且to C互联网作为大赛道的热度也逐渐散去，，生鲜电商这一细分领域自然也较难再回到原来的烧钱补贴模式。短期内恐将很难看到这一局面的逆转。始于2021年的这一轮生鲜电商洗牌中，诸如呆萝卜、橙心、易果、每日优鲜等电商先后退出市场，导致2021年后的线上生鲜的销售量大幅回落。 而另一方面，近期部分综合性电商平台却已经开始布局，尝试进行低价转型迎合市场的消费降级趋势，拼多多2023年二季度财报营收523亿，超市场预期90亿，营收增速达到66.3%，实际净利润131亿元，远超市场预期的86亿，同比增幅47%，其核心原因在于拼多多拿出真金白银加大补贴力度，吸引了大量消费者。在拼多多的带动下，淘宝及京东也各自上了百亿补贴。若短期内国内居民消费能力不能迅速提升，线上生鲜模式如何满足当下消费降级的趋势，是带动我国线上生鲜销售量回升、为冷链仓储物流行业发展提供动力的关键点。3.2.3 餐饮业及其影响因素餐饮业的发展也是带动冷链物流及冷库行业发展的因素之一，对北京、上海、广州、深圳及广东省的年营业额200万人民币规模以上的餐饮店的数量进行统计，发现2019年之后的规模以上餐饮企业增长率都经历了明显下滑。经对餐饮行业的调研，主要原因在于，2018年以后的国家经济发展放缓、百姓消费预期能力下降、2018-2020年房租及原材料的上涨、2020年后3年疫情对旅游、餐饮业的打击，等等。图3-7：2011-2022年北京规模以上餐饮店数量及增长率图3-8：2011-2022年上海规模以上餐饮店数量及增长率图3-9：2011-2022年广州规模以上餐饮店数量及增长率图3-10：2011-2022年深圳规模以上餐饮店数量及增长率图3-11：2011-2022年广东省规模以上餐饮店数量及增长率对国内旅游业收入进行分析如下图3-12，2011年-2019年始终保持着稳定增长，8年时间从2万亿规模上涨到6万亿的规模。2020年后在疫情的打击下，国内旅游市场收入一落千丈，至2022年又跌回至2万亿水平。国内旅游业的暴跌，也给国内餐饮行业带来了冲击，从而又给国内冷链物流行业带来一丝凉意。图3-12：2011-2022年国内旅游收入变动曲线测算北京、上海及广东省规模以上的餐饮行业平均增长率，建立与全国旅游收入、人均可支配收入增长率的面板数据如表3-2，做变量间的敏感性分析。国内旅游市场规模每增加1万亿人民币，则会带动所测算地区综合餐饮企业规模增长率提升2.12%，人均可支配收入增长率每提升1个点，则会带动所测算地区综合餐饮企业规模增长率提升0.302%。表3-2：2012-2022年国内餐饮类增长与旅游收入、人均可支配收入及增长率根据国内餐饮规模增长率的拟合模型中，对影响因子的标准化系数进行分析，全国旅游收入对国内餐饮规模增长率影响权重为76%，人均可支配收入增长率影响权重为24%。 综合来说，2020-2023年由疫情导致的国家经济发展放缓、人民消费能力降低及旅游业的市场缩水，也导致了国内餐饮行业的发展受限，从而影响了冷链物流行业的健康发展。3.2.4 归因分析基于2015-2022年的冷链物流市场规模及相关影响因素数据，以冷链物流市场规模为研究对象，冻品进口量、餐饮行业增长率及线上冻品销售量为影响因素，国内牛肉农批价格、猪肉农批价格、汇率变化、人均收入水平、旅游业收入、电商补贴等为子影响因素，建立面板数据如表3-3，对冷链物流市场的影响条线及各影响因子做归因分析。表3-3：多因素拟合国内冷链物流市场规模面板数据

根据冷链物流市场规模影响因子的拟合模型结果，判定系数为0.911，说明拟合效果显著。对各影响因子的标准化系数进行分析，冻肉进口量对冷链物流市场规模的影响权重为19.24%，其中牛肉价格的局部影响权重为54%、猪肉价格的局部影响权重为25%、汇率因素的局部影响权重为21%；餐饮行业对冷链物流市场规模影响因子权重为6.65%，其中人均收入水平的局部影响权重为24%，旅游行业的局部影响权重为76%；线上冻品消费对链物流市场规模影响因子权重为74.11%，总因果链条如下图3-13。

图3-13：中国冷链物流市场规模影响归因分析总而言之，受到俄乌战争的影响，国际能源价格大涨的背景下，我国内为了平稳国家CPI水平，加大了储备猪肉的投放，打压了猪肉价格，基于国内猪肉、牛肉价格的长期联动，牛肉价格也有所回落，对进口冻肉的替代效应增强，从而影响到我国的冻品肉类进口；同时，美联储的持续加息，一方面造成我国汇率承压，进口力度减弱，影响到我国的海外冻品进口，另一方面美联储加息对全球资本的虹吸效应造成国内资本对电商的补贴不足，制约了线上冻品消费的发展，从而对冷链物流市场造成伤害；其它诸如疫情影响下的旅游业收入锐减，也通过影响餐饮行业，以及人均收入增长乏力对消费市场带来的影响等，都造成对冷链物流行业的打击，进而影响到社会冷库行业的使用效率。另一方面，城镇化的稳步推进为冷链物流提供了市场需求。随着我国城市人口的增加，城市居民对于肉禽蛋、水产品、乳制品等易腐食品的需求也随之增加。这些食品需要通过冷链物流从产地输送到城市，确保食品的新鲜和安全。预计到2030年，中国城市人口将超过10亿，这意味着冷链物流的市场规模将持续扩大。为了能对城镇化驱动下的我国未来的冷链物流市场进行预测，剔除2020-2022年的疫情时期数据，2012年-2019年的中国城镇化率以年均1.01%的速度增长，城镇居住人口年均增长量约1700万。通过对中国城镇化率与国内冷链物流市场规模进行回归分析，两者呈现出极强的正向回归关系，中国城镇化率每提高一个百分点，国内冷链物流市场规模则会增加305.07亿元，回归公式的判定系数达到98.5%。图3-14：2010-2019年中国城镇化水平变化趋势（疫情影响前）基于上述回归关系，对未来中国冷链物流市场规模进行预测，以中国当下城镇化速度估算，2028年我国城镇化率可达到70%，届时中国冷链物流市场规模有望达到6200亿；到2037年我国城镇化率最终达到80%而与发达国家持平时，中国冷链物流市场规模有望达到万亿水平左右。图3-15：中国冷链物流市场规模发展与预测（疫情影响前）3.3 近年冷链政策及外部环境影响下的冷链市场发展趋势分析于上文，对影响中国冷链物流的各影响因素进行归因，从外部环境的影响的角度分析，共有如下5条因果链影响着全国冷链仓储租赁的水平：因果链1：战争→国际油价→CPI→国内冻肉价格→冷链进口量→冷链物流市场规模→全社会冷库利用率因果链2：美元加息→汇率→冷链进口量→冷链物流市场规模→全社会冷库利用率因果链3：美元加息→资本流动性→线上消费→冷链物流市场规模→全社会冷库利用率因果链4：疫情结束→旅游收入→餐饮行业→冷链物流市场规模→全社会冷库利用率因果链5：人均可支配收入增长率→餐饮行业→冷链物流市场规模→全社会冷库利用率通过上述因果链可知，在俄乌战争、美联储加息、疫情影响及人均收入不足等多重外部环境因素的冲击下，2022年以来的冷链仓储物流行业每况愈下，直至全社会平均冷库满仓率不足50%，迎来了冷链行业高速发展10年以来的最差水平。经本模型影响因子敏感性分析，若能全面摆脱战争因素、美联储加息因素，旅游餐饮增长放缓等不良因素，且人均收入水平逐步恢复至正常水平甚至历史较高水平，在多重因素的作用下，我国冷链物流行业将会逐步复苏，全社会冷库负荷最终有望达到98.69%水平。 考虑到我国城镇化进度带动下的冷链物流行业的扩张，在未来当国内冷链物流市场突破万亿人民币规模时，全社会冷库负荷将突破120%，如图3-16。图3-16：全因素驱动的冷链仓储物流市场发展趋势由上可知当所有不良因素消失，国内冷链物流行业持续发展，将会必然产生严重的冷库供应不足的问题。因此在2022年3月，国家发改委正式发布了《“十四五”冷链物流发展规划》以促进我国冷链物流仓储行业的规模化和高标准化发展，提前应对可能到来的冷链物流行业的爆发。从政策影响的角度，梳理《“十四五”冷链物流发展规划》及一系列《方案》及《目标》下的政策，总结我国未来5-10年的冷链物流发展规划的主要原则和目标：（1）基础设施更加完善。依托农产品优势产区、 重要集散地和主销区，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地；（2）各种布局、政策、补贴逐步向我国中西部地区倾斜；（3）到2025年，重点建设3.5万座仓储保鲜设施、250座产地冷链集配中心，实现新增产地冷链物流设施库容1000万吨以上；到2030年，累计建成6万座仓储保鲜设施、500座产地冷链集配中心，带动全国累计新增产地冷链物流设施库容4400万吨以上。基于以上考量，我国截至2022年底的存量冷库供应水平约在8720万吨，可知到2025年时我国冷库供应量可提升10%以上，至2030年可提升50%以上，加之一些计划外的冷库供应和装配式冷库的出现，从全社会冷库供应总量的角度，长远来看足够满足未来的冷链物流市场的扩张需求。考虑到可能的未来我国冷库供不应求的局面，从政策影响的角度，梳理《“十四五”冷链物流发展规划》及一系列《方案》及《目标》下的政策因素对全国冷链物流行业发展的作用机理如下，得到第6条因果链：因果链6：全国产地冷链布局→销地冷链物流接收能力需求→一线城市的冷库需求参考第一章结论，我国未来5-10年的冷链物流发展规划的主要原则和目标：（1）基础设施更加完善。依托农产品优势产区、 重要集散地和主销区，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地；（2）各种布局、政策、补贴逐步向我国中西部地区倾斜；（3）到2025年，重点建设3.5万座仓储保鲜设施、250座产地冷链集配中心，实现新增产地冷链物流设施库容1000万吨以上；到2030年，累计建成6万座仓储保鲜设施、500座产地冷链集配中心，带动全国累计新增产地冷链物流设施库容4400万吨以上。基于以上考量，我国截至2022年底的存量冷库供应水平约在8720万吨，可知到2025年时我国冷库供应量可提升11.47%，至2030年可提升50.26%，加之一些计划外的冷库供应和装配式冷库的出现，从全社会冷库供应总量的角度，足够满足未来的冷链物流市场的扩张需求。然而以中西部地区为主的产地冷链物流设施库容增长，则有可能进一步加剧未来可能出现的位于一线城市的销地冷库供不应求的局面，原因如下：从供应的角度来看，由于北、上、广等存量仓储用地及工业用地有限，新增审批也面临税收、罚则等政策性困难，比如2022年即拆除了顺义周边的十几家规模小、能耗高的小冷库，这都造成北、上、广等一线城市的销地冷库新增困难。加之当前冷链仓储行业整体面临经营压力较大的局面，一旦在存量干仓中采取干仓改冷库的模式，虽可快速提升冷库供应，物流企业却不得不面临经营性现金流压力及设备资产的流动性困难等问题。总而言之，一段时期内销地冷库的供应将难以跟上中西部地区为主的产地冷库增长的速度；从需求的角度来看，我国产地冷库扩张的结果将是鲜活农产品产后损失率显著降低及供应的增长，以及通过产地仓储调节农产品价格的季节性波动，在农产品稀缺时维持辐射全国的稳定供应，这都将造成从产地面向北、上、广等一线城市的销地的农产品的供应及物流增加，而由于一线城市的冷库新增量不足，此时一线城市是否有足够多的冷库来承接这部分新增物流量就会成为挑战；与此同时，上海、深圳、广州等沿海城市也在国内冷链进口格局中承担着中转库的功能，我国进口的冷链货柜经由上海洋山港或深圳盐田港等流转至我国内陆城市，因此上海、广东等地区的相当一部分冷库还要承担进口冷链业务的中转功能。 总而言之，由于未来上海、深圳、广州等沿海一线城市的冷库在我国农产品内循环、外循环的双体系下同时承担销地库和中转库的功能，然而一线城市冷库新增空间有限，可以推断未来以沿海城市为主的一线城市的冷库需求将逐步旺盛。如上文分析结论，由附表2及上图3-2可知，考虑到上海地区的冷库饱和程度远超广东地区，当前广东地区人均冷库资源仅为上海的四分之一，因此未来沿海城市冷库供不应求的局面在广州、深圳等城市或将更为激烈。3.4 冷链仓储市场格局与头部企业情况根据2023年中国仓储配送行业发展报告，对截止至2022年12月31日，运营冷库容积（包括自有和租用）排名前十位的企业进行分析，其中上海郑明现代物流有限公司在2023年经历了急剧的收缩后退出了前十，同时加入了2家值得重点关注的企业，虽然当前规模有限，但未来发展前景较广，即冰立方温控（上海）供应链有限公司与优合集团，如表3-4。表3-4：至2022年底国内冷链物流仓储头部企业规模及全国占比情况排名企业名称

冷库容积（万立方米）

占比全国1万科物流发展有限公司10244.70%2上海郑明现代物流有限公司8083.71%3南京天环食品（集团）有限公司6933.18%4成都运荔枝科技有限公司6002.75%5重庆明品福集团有限公司6002.75%6北京亚冷控股有限公司5002.29%7湖南和立东升实业集团有限公司4362.00%8深圳穗深冷链2301.06%9宇培供应链管理集团有限公司2241.03%10顺丰冷运2040.94%特殊关注冰立方温控（上海）供应链有限公司1350.62%特殊关注优合集团有限公司44.50.20%总计545425.22%从市场格局及企业占比来看，目前运营冷库仓储容量排名第一的万科物流发展有限公司（下属万纬冷链）的冷库容量占比全国仍不到5%，包括2022年底的前10位及冰立方、优合集团等十余家头部企业的运营规模总量也仅占市场的1/4，市场集中度相对较低，可知国内冷链物流仓储市场是一个并未发展成熟的市场，其市场格局在未来必将经历进一步整合。3.5 小结在电商行业快速发展的推动下，国内冷链物流市场近10年迎来了较为快速的发展，市场规模也达到了4000亿上下水平。然而在近3年的国内疫情、俄乌战争、美联储加息等外部环境作用下，国内消费普遍乏力，高企的油价导致国内不得不通过释放中央储备冻肉缓解通胀压力导致冻品肉类进口量锐减，美联储加息导致人民币贬值又让冻品进口行业雪上加霜，与此同时美联储加息的虹吸作用导致国内电商资本难以继续对消费者进行补贴，无法满足当下国内消费降级的大趋势，3年疫情也给旅游餐饮行业带来了打击，这些因素同时叠加，导致近3年的冷链物流仓储行业跌落谷底，经测算至2022年底，全社会的冷库平均利用率不足50%，冷链企业面临经营困难的问题。对上述因素进行分析，美联储加息导致的电商补贴中断是造成国内冷链物流行业遇冷的最重要原因，本文模型测算的影响权重超过70%，其次是战争因素，影响权重将近20%。经模型推演，若美联储加息周期结束，电商重新开启线上补贴，线上冻品消费按照2021年前的速度继续增长若干年，国内全社会的冷库平均利用率将超过70%，考虑到周期性的出库、爬库阶段，部分地区的冷库将产生供不应求的局面。一旦上述的各项影响因素全部消除，战争结束后冻品进口恢复，餐饮行业和人均收入恢复正常增速，冷链物流市场将得到快速发展，结合我国中长期的城镇化目标，最终全社会的冷库平均利用率将超过100%，当前的全社会冷库资源会严重供不应求。其中，美联储何时货币政策转向，进入货币宽松周期，资本陆续回流至我国继续支持电商补贴，迎合国内消费降级的趋势，将成为我国冷链物流行业能否回暖的关键节点。为了解决可能的冷库供不应求的问题，以及考虑到我国冷链仓储资源东西部严重失衡的现实，国务院制定了以《“十四五”冷链物流发展规划》为代表的一系列未来支持冷链物流发展的《方案》与《目标》，未来的冷库行业发展重点在我国中、西部地区，到2025年时我国冷库供应量可提升超过10%，至2030年可提升50%，足够满足当外部不良因素消失后，未来的冷链物流市场的扩张需求。在这个情况下，考虑到中西部地区为主的产地冷链物流设施库容增长带来的面向一线城市的物流增量，及一线城市存量仓储、工业用地有限的现实，一线城市的冷库会首先出现供不应求的局面。其中，一线沿海城市由于同时承担我国农产品内循环体系下销地库功能、外循环的体系下中转库的功能，冷库资源会更加紧俏，考虑到当前广东地区人均冷库资源仅为上海的四分之一，因此未来沿海城市冷库供不应求的局面在广州、深圳等城市或将更为激烈。在近些年冷链物流业曲折发展的过程中，市场格局也在悄然变化。当前的冷链物流市场头部集中度不足，前10强企业占比市场冷库总量仅25%左右，市场处于待发展阶段。当前冷链物流市场逐步进入到整合加速期，部分经营模式不能跟上市场发展的曾经的头部企业正在逐步退出市场，而相反，诸如万科物流、优合集团、成都运荔枝、顺丰冷链和冰立方等受到资本支持的企业正在通过拿地、建库、收购的方式迅速扩张，预计到2030年左右，冷库市场的头部4-5家的市场占有率将超过50%，市场逐步进入稳定阶段。

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