本文分析了我国冷链物流园区的基本类型，着重强调了冷链物流园区在规划建设过程中存在的突出问题，希望由此引起管理者和投资者的高度重视，尽量避免类似情况发生，进而推动我国冷链物流园区的健康和可持续发展。

文｜北京众德冷链物流有限公司 李万秋

冷链物流园区是近十年才出现的新概念，是我国物流高速发展和冷链物流得到充分重视的一个重要体现。国外的物流园区涵盖多种功能，其中包括冷库和冷产品的物流功能，一般不作为独立的园区概念出现。而我们为了强调冷链的特殊性，将冷产品的集中处理、交易、储存和配送的建筑群统称为冷链物流园区。这一方面体现了冷链的重要性，另一方面为园区建设指出了明确方向。

一、冷链物流园区基本类型

我国冷链物流园区主要分为以下几种类型：

1.以冷冻品批发为主的市场型冷链物流园区

此类冷链物流园区是目前库房出租率最好、盈利水平最高的园区。此类园区依靠冷产品集中交易必须以冷库为依托的特点，一般租赁价格比较高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、礼盒包装、配送、叉车租赁等等。北京的西南郊冷库、上海的东方物流港、武汉的白沙洲冷库等都属于此类型园区。

2.以冷库租赁为主的仓储型冷链物流园区

此类冷链物流园区一般建在离市区距离较远，或靠近港口和道路中转枢纽的地方。较大存储量的冷库和较便宜的地价及建造成本适合大批量的冷产品储存，如进口海产品、国家储备肉、水果保鲜库等。

3.以提供配套冷库为主的综合冷链物流园区

此类物流园区是目前大多数冷链物流园区的存在形式。目前，大型的农产品批发市场、综合性物流园区都需要冷库作为园区功能的一部分，尽管冷库容量只占普通库房很少的一部分，主办方也愿意选择冷链物流作为园区概念。

二、现存主要问题

1.冷链物流园区盲目建设现象严重

我国现阶段冷链行业的发展受政策影响比较大，政府的财政支持、土地优惠等，引导着投资方对该行业的投入。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链行业长期、良性发展，但投资方追求的利益往往与政策初衷相悖。

有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，改变规划方向，加大商业建筑面积，减少冷库面积或拖后建设；有些冷链物流园区建设受政策影响，忽略市场实际需求，投资方靠“拍脑袋做决定”，造成了冷库的建筑模式和规模都背离了市场的实际需求。

2.冷链物流园区投资方很多没有农产品流通或者物流管理经验

根据我们对物流园区和冷链物流园区投资方的了解，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，并可以长期经营冷库得到稳定收入，是地产业风险相对较小的区域。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难也相对较多。

3.冷链物流园区建设多数只关注建筑形式，缺少专业规划咨询

冷链物流园区是以物流运作、产品交易、物流加工为主的设施，并且冷库又是包含较多专业技术的建筑物，所以冷链物流园区的建设更应注重前期的规划研究。然而有很多冷链物流园区投资方不愿意花钱花精力在规划研究上，更愿意相信自己的直觉和已有信息。

有人对此总结：“很多人愿花钱买教训，而不愿花钱买思想。”这种现象在冷链物流园区的规划上体现得更明显。国外一般花费在规划咨询方面的费用占总投资的2%～3%，我们却宁愿花钱在建筑上。夏晖公司在1997年建设北京物流中心时花费5万美元(相当于40万人民币)聘请专业货架咨询公司对货架系统进行规划，这在国内企业简直是不可想象的。

我国很多投资方更愿意选择供应商免费提供的规划方案，货架制造商免费提供的货架布置方案，建筑设计院免费提供的园区规划方案。很多大型企业建设园区时采取招投标的方式来决定园区规划提供商，而参投标方案是在没有支付费用的情况下提供的园区设计，一旦中标就等于认可了投标方的规划方案，余下大部分的工作就是画结构图了蕴含一定隐患

4.匆忙上马，边建边改

由于“拿地”对于建设冷链物流园区尤为关键，很多投资方在向政府提交申报项目之前匆忙做出园区建设方案并报政府批地。一旦得到土地后，再进行详细的战略调研论证和规划已经来不及了，所以匆忙上马，边施工边改动，造成了大量浪费并且严重影响建设质量。随着土地红利逐步消失，靠土地增值获取成功的可能性已越来越小。

5.冷库建设国家标准仍需完善

2010年出台的《冷库设计规范GB50072-2010》是目前冷库建设唯一可以参照的国家标准。标准中对冷库的最大防火间隔定位3500平方米，而相同等级的干货库房是6000平方米。冷库中不储存易燃品，冷库保温用的是不自燃的材料，在冷库运作越来越复杂的情况下，限定3500平方米作为最大分隔面积是不合理的。标准还规定冷藏间与穿堂之间的隔墙应为防火墙，该防火隔墙的耐火极限不应低于3小时。

以上规定给冷库建设造成了极大限制。例如，如果建设10000平方米的钢结构冷库，应该如何进行防火分隔?按照此标准规划不但冷库建设成本上升，而且会降低冷库的保温性能，并对冷库运营造成不便。如果只是为了防范氨制冷剂带来的火灾风险，可以对氨制冷做单独说明。目前已出台多项国家标准，据2010年统计正在制定和已经发布的与物流相关的标准就高达380项。这些标准如果出台，多数企业并不知道，也谈不上被企业采用。

三、结语

总结我国冷链物流园区在快速发展过程中遇到的问题，首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设属于战略投资，它所带来的影响无论对企业、对社会都将是长期和巨大的。园区的运营虽然也出现很多问题，但管理问题可以逐步改善，而园区规划定位的失误往往带来不可挽回的损失。我们强调冷链物流园区在规划建设过程中存在的问题，主要是希望引起管理者和投资者的高度重视，有针对性地加以解决，尽量避免类似情况发生，这样才能推动我国冷链物流园区的健康和可持续发展。

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