第一章 总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

皖东农产品冷链物流枢纽中心

1.1.2项目性质

新建

1.1.3项目简介

新建项目位于滁州市，利用部分使用率较低的工业用地或物流用地，通过优化土地资源用途，新建为专业化的“皖东农产品冷链物流枢纽中心”，并同步建设先进的物流信息化平台。

“皖东农产品冷链物流枢纽中心”以冷链物流为核心，将建设发展成为一个提供标准化冷链物流仓储、物流信息交流、生活配套、电商交易等服务的综合性农产品冷链物流中心。

项目计划总用地面积为80亩（折合约53333.33㎡），根据项目的建设性质和规划要求，总建筑面积达到34000平米，整个园区将规划为五大区域：冷链仓储区、运营区、货运车辆大型停车区、农产品加工车间、冷链物流中心综合配套设施区域。

项目建成后，年运输量预计可达20万吨以上，该物流中心将是皖东区域投资最大、交易品种最全、辐射半径最远、配套设施最先进的农产品冷链物流枢纽中心。

该物流枢纽中心及信息化平台，将为皖东区域的农民和其他企业带来新的价值，同时将大量带动就业，增加政府税收。

1.1.4项目单位

上海华汇国际物流有限公司是一家集采购、加工、冷藏、贸易、生鲜配送、物流运输于一体的综合性物流企业。

公司成立于2006年，注册资金1000万元人民币，经过十多年诚信与专业的经营，公司已经拥有一支训练有素的物流专业团队，已形成了涵盖农产品采购、物流及销售为一体的专业型人才群。公司软硬件设施完善，运营网络现已遍布全球，2017年7月已通过国际质量管理体系ISO9001和环境管理体系ISO14001以及OHSAS18001职业健康安全管理体系认证，实现了标准化、现代化、规范化、人性化、网络化流程管理。

1.1.5项目选址

滁州市范围内待正式选址（要求距高速路入口处5公里内，距离主城区要求25公里范围）

1.1.6项目规划及建设内容

建设期限：2019年10月~2020年10月

项目指标

土地性质：工业用地；

用地面积：80亩；

土地容积：1.7；

绿化率：15%；

建筑密度：50%。

建设内容：

根据项目的建设性质和规划要求，总建筑面积达到34000平米，整个园区将规划为五大区域。

一、冷链仓储区12000㎡。规划为3栋冷藏仓库，单体建筑面积3000㎡，为农产品冷藏仓储用途；另有冷藏配送车间，集存货、理货、中转、增值加工等服务为一体，单体建筑面积为3000㎡；

二、运营区3000㎡。其中冷链物流信息平台1500㎡，电商办公区域1500㎡。建设办公楼、综合楼各一栋，其中包括办公服务区、调度室、交易大厅、交易中心、附属配套区等，主要有冷链物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能，物流科技网络管理系统等能够进行物流配货交易以及电商企业入驻运营；

三、货运车辆大型停车区5000㎡。(其中包括停车场，车辆及设备维修中心，车辆进出入管理登记中心等)，设置大型半挂车车位250个，全路面载重铺装，满足进出车辆的要求，减轻周边货运车辆停放压力，为货运车辆的进出安全和维修保养提供便利。

四、农产品加工车间7500㎡。用于入园农产品加工贸易企业进行农产品分拣、加工、包装生产用途。

五、冷链物流中心综合配套设施区域6500㎡。其中包括司机之家3500㎡、景观绿化、园区道路、消防设备、给排水系统、围墙、生活污水处理系统和室外设施等。

资金使用计划：

表1-1皖东农产品冷链物流中心项目资金使用计划表（单位：万元）

序号

项目

金额

1

土地及建筑物

14000

2

仓储设备

5000

3

仓储系统软件

1000

4

合计

20000

1.1.7资金筹措

计划整体投资为2亿人民币，资金来源：自有资金（不少于30%）、银行贷款和对外融资。

1.2主要技术经济指标

预计物流中心的经济指标如下表：

表1-2主要技术经济指标预测

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

总规模

万吨

20

年货运量

2

用地面积

亩

80

折合约53333.33㎡

3

总建筑面积

㎡

34000

以实际为准

其

中

冷链仓储区

㎡

20400

含仓库、理货区

冷链运营区

㎡

4600

含办公服务区、调度室、交易大厅、电商办公用房

冷链车辆管理区

㎡

15000

停车场，车辆及设备维修中心，车辆进出入管理房

农产品加工车间

㎡

7500

用于入园农产品加工贸易企业进行农产品分拣、加工、包装生产

物流园需求配套区

㎡

6500

景观绿化、园区道路、消防设备、给排水系统、围墙、生活污水处理系统和室外设施

5

容积率

1.70

6

建筑密度

%

65

以实际为准

7

绿地率

%

35

8

项目总投资

万元

20000

9

项目营业收入

万元

48147.92

10

项目运营成本

万元

33462

11

项目净利润

万元

12431

所得税后

14

财务内部收益率

%

33%

所得税前

投资回收期

年

2.83

所得税后

1.3编制依据

1、《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）；

2、《物流业调整与振兴计划》（国发（2009）8号）；

3、安徽省政府办公厅印发的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的实施意见》；

4、《滁州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

5、《国务院关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》（2014年7月）；

6、《国务院办公厅关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》（2017年10月）；

7、《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发［2009］8号）；

8、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国法发［2005］21号）；

9、国家发展和改革委员会办公厅计办投资[2002]15号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

10、国家发展改革委、建设部（发改投资[2006]1325号文）发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》；

11、国家现行的有关政策、法规、规章、规范、标准等；

12、建设单位提供的有关资料。

1.4结论及建议

1.4.1结论

经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目的建设，是一个充分利用地理优势，企业整体经营能力符合社会经济的发展、产业规划的项目。项目建成运营后，能大力促进本地经济的发展，带动当地贫困人口增收，助力精准扶贫。同时，也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有力举措。目前，已具备了启动该项目的时机、条件和基础，项目建成运营后一定会创造持续稳定的经济效益和社会效益。

综上，本项目已具备了良好的基础设施环境和运行条件。经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：

（一）该项目建设具有广阔的前景

本项目按照国家产业政策发展等建设，满足滁州供应链发展和产业协同升级发展的需求，具有广阔的市场前景。项目所在地交通便利，随着区域战略定位的进一步落地，进出口流通量将持续增大。

（二）开发建设条件好

项目建设地滁州经济社会发展持续向好，产业配套持续完善，交通等基础设施建设比较完善，能够为项目的开发建设提供良好地硬件设施。

（三）社会效益明显

该项目的建设可为当地居民提供更多的就业机会，带动相关产业的发展，促进区域经济发展和人民生活的显著提高，预期成效显著，能改善当地的经济条件，增加居民收入。

（四）项目公司经营良好

项目公司自成立以来，经营方式稳健，同时也积极根据市场需求变化，适时丰富产品线，依靠企业自身实力和能力进行生产，目前已成长为国内物流行业知名企业，产品在国内市场占有率较高。项目建设后能带动其他相关行业的发展，有力地促进地方经济的发展，具有良好的社会经济效益与社会效益。

总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。

1.4.2建议

1、期望加快项目进程，使项目早日完成，促进农产品生产发展，增加农民经济收入，带动相关企业发展。

2、建议与项目相关的政府部门能在项目立项上予以支持，保证该物流可持续项目能尽快实现其促进农业增收的社会效益，带动当地经济的快速发展。

3、建议相关金融机构给予资金支持，以保证项目早日投入建设，早日运营，以实现预期经济回报。

4、本项目旨在打造皖东区域内投资最大、交易品种最全、辐射半径最远、配套设施最先进的农产品冷链物流枢纽中心，带动当地产业发展，期望政府能对项目予以认可，扶持做好项目的包装和宣传推广工作，实现各项资源调配利用价值最大化。

冷链服务业务联系电话：19937817614

华鼎冷链是一家专注于为餐饮连锁品牌、工厂商贸客户提供专业高效的冷链物流服务企业，已经打造成集冷链仓储、冷链零担、冷链到店、信息化服务、金融为一体的全国化食品冻品餐饮火锅食材供应链冷链物流服务平台。

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