雨润系地产投资揭底 以食品加工厂为名开发商品房

　　利用中国城市化进程中工业用地的变性可能性，以及食品加工厂配套住宅与商业;利用物流产业配套商业开发用地，并借此获得地方

河南食品网讯：

　　利用中国城市化进程中工业用地的变性可能性，以及食品加工厂配套住宅与商业;利用物流产业配套商业开发用地，并借此获得地方政府青睐从而便于获取低成本土地，祝义材的若干地产类投资“拔茅连茹”，茁壮扩张。

　　“近日媒体的负面报道对公司影响很大，希望媒体手下留情。”8月17日，中国雨润食品集团有限公司(雨润食品，1068.HK)业绩发布会上，雨润系掌门人祝义材如此表示。

　　此前3天，该公司针对媒体质疑进行澄清回应，指称集团拥有的土地都是根据合法方式取得，属于工业用地，不能用于房地产业务，且集团(上市公司)并未从事任何商业地产或物流业务，集团总裁祝义材的若干私人投资“与集团无关”。

　　这份声明旨在将雨润系的房地产业务与雨润食品之间撇清，然而本报记者调查发现，祝义材的若干私人投资与上市公司之间有着千丝万缕的联系。

　　利用中国城市化进程中工业用地的变性可能性，以及食品加工厂配套住宅与商业;利用物流产业配套商业开发用地，并借此获得地方政府青睐从而便于获取低成本土地，祝义材的若干地产类投资“拔茅连茹”，茁壮扩张。

　　以食品加工厂为名

　　南京富豪祝义才的雨润系以“农业产业化龙头企业”而知名，多年以来，其业务范围在雨润控股这个大平台上，已经形成了一张纵横捭阖的多元化产业网络，集食品、物流、百货、旅游、房地产、金融等六大产业于一体，且拥有雨润食品和商贸类南京中商(600280.SH)两家上市公司。

　　媒体的质疑集中于雨润食品，这家以生猪屠宰和肉制品为主业的上市公司，因涉嫌在辽宁变相无偿拿地5000亩，且这些用于生猪养殖与屠宰的项目却一直没有开工，一时间被媒体认为是“不忙屠宰忙圈地”，以骗取补贴。更有媒体质疑圈得的土地是否被用于商业土地或其他用途。

　　雨润食品对此表示，公司从未从事任何商业地产或物流业务，其财务报表等公开资料中，也的确难以见到与之有关的痕迹。但是，这并不代表雨润食品与雨润系的地产业务全无瓜葛。

　　“雨润食品扩张，主要是通过兼并和收购各地倒闭的食品加工厂和肉联厂。这些厂家在区位上位于以往的城市郊区，但是随着城市化进程就变成了副中心区域。在政府规划中，已经不适合做工业厂房，所以相当部分的土地要进行变性。又因为权属归属雨润，当地政府往往会在土地变性以及其后归属上给予这个重点扶持企业方便之门。”8月17日，一位曾任职雨润中层的知情人士对记者表示。

　　该人士透露，有些土地已经改变性质，部分被雨润用作了商品房的开发。

　　另外一种方式，则是收购了当地的加工厂以后，把原来的加工厂面积缩小，囤积大量的工业用地，然后通过工业地产配套住宅和商业，以及物流地产的名义进行圈地。

　　公开资料显示，在雨润系扩张的初期，从1997年到2003年，其曾一口气收购了19家国企。即使是近期，项目的收购也从未终止。这其中有多少被并购公司的土地最终成为雨润的地产资产，仍是未公开的数字。

　　物流产业助力

　　除利用食品加工厂土地涉嫌开发地产业之外，雨润系也因自身的产业性质和规模获得了不少地产开发资源。

　　如位于南京河西新城雨润工业园的雨润集团总部，总投资110亿元。这个去年年初开工的项目总建筑面积达223万平方米。

　　其中，该项目盈利性的生活配套部分建筑面积约为47万平方米，商业配套51万平方米，还包括五星级酒店、5A级办公楼和高端商场。

　　再如其同期兴建的青岛北方总部，亦有配套的金融类写字楼和星级酒店资源。

　　事实上，雨润控股旗下的六大支柱产业中，除了通过食品产业的“捷径”获得土地外，其他产业也成为其获取商业开发土地的便利渠道。

　　雨润控股下的物流产业，所依托的仍是其在食品产业上的优势。以肉制品、副食品和农产品形成的三条物流主线，雨润在地方政府的支持下，在不少二线城市建成了规模可观的大型物流交易平台。

　　如南京农贸中心、南京华商副食品市场、哈尔滨南极食品批发市场以及华中最大的肉食品交易平台长沙福润肉制品市场等等，雨润对这类物流地产的投资一直乐此不疲。

　　据记者不完全统计，过去两年间，雨润地产至少达成了4个超大型的农副产品采购中心的投资协议，分别位于广东中山、陕西西安、天津东丽区和辽宁沈阳，意向总投资额高达420亿元。

　　“这种物业是各级政府非常欢迎的，也是国家扶持的。所以建设企业取得土地的代价很低。”一位不愿具名的地产业顾问表示。

　　更诱人的是，在这些采购中心的用地中，包含着不少商住配套土地。如雨润西安农副产品全球采购中心，3000亩土地中，就包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业，沈阳雨润农副产品全球采购中心亦是如此。

　　而广东中山和天津东丽的采购中心给了雨润更多从事地产开发的机会。在中山全球采购中心外，雨润得以参与当地岐江水岸商城综合开发项目，总投资100亿元，建筑面积达230万平方米;而在天津市连续兴建两个产业基地后，当地政府已明确表示欢迎雨润引入其旅游、商贸、城市综合体等产业。

　　地产版图

　　被称为是祝义材“若干私人投资”的地产资产，究竟有着怎样的规模和轮廓?

　　由于雨润系地产类资产并未上市，很难对其地产业务进行详尽梳理。不过，记者查阅大量公开资料后发现，雨润系地产版图庞大。这些可观的资产，主要分布于雨润控股旗下的地华实业集团(地华实业)、南京中商以及旅游板块。

　　知情人士透露，地华实业和雨润食品是雨润系的两个并行业务。其地产业务以住宅为主，城市综合体为辅。该公司旗下拥有40余家分公司，开发项目遍及江苏、安徽、辽宁、黑龙江、陕西等多个省市。很多项目的足迹，正是与其食品产业的扩张一路跟进。

　　不过，地华实业并不是雨润系地产业务的唯一平台。上市公司南京中商旗下的地产资产同样不容小觑。机构研究报告指出，南京中商截至2010年年底共拥有11家百货门店，其中两家在南京，合计经营面积48万平方米，均为自有物业。

　　而该公司在2005年被祝义材收购前就已经开始涉足房地产业，截至去年年底拥有8个地产子公司，储备建筑面积218万平方米。雨润系当前4个重要的城市综合体项目如徐州中央国际广场、淮安雨润中央新天地、宿迁国际购物广场、泗阳雨润新天地等，均被并入南京中商的财报中核算。

　　雨润系地产业务的第三个平台，则是其旅游板块。该公司在业已立住跟脚的“两山一湖一海”(黄山、九华山、千岛湖、海南)开发区域中分别拥有一个大型高端旅游地产项目，总投资超过200亿元。其中物业类型均包括运动休闲、住宅、星级酒店等。

　　住宅、城市综合体以及旅游地产项目，在雨润系的地产业务中“三足鼎立”。不过，南京地产界一位人士表示，在地华实业、南京中商和旅游板块之间，雨润系的地产业务并未形成清晰的分野。

　　在祝义材的蓝图中，地产及旅游等相关板块，被认为是“新的经济增长点”。分析人士认为，这与各业务板块间利润率的差距有关。

　　机构研究报告显示，雨润食品过去5年来的毛利率为15%，净利率为11%，去年，该公司毛利率出现下滑。而雨润食品的净利润中，仅饱受争议的政府补贴和商誉，长期以来就占据了近三分之一的份额。

　　相形之下，南京中商去年房地产业务的毛利率达到了29%。而上述南京地产界人士认为，雨润系整体地产毛利率应与之相若或者更高。

　　“雨润食品和南京中商的现金流将为祝义材的地产业务形成支撑。”该南京地产界人士认为。

　　祝义材在今年年初的内部会议上提出的集团目标为：确保其房地产业在2011年实现销售收入破百亿元，2015年要实现500亿元销售额，并提出到2015年整体收入目标为2100亿元。而其中，房地产和城市综合体产业加起来占到了800亿元。

　　据了解，雨润系今年将开工建设5个以上商业产业及城市综合体，今年实现销售收入20亿元以上，至2015年达到300亿元。旅游产业中，至2015年自主经营的酒店目标为15家以上。